공유 부동산 경매로 재산분할금을 회수할 때 주의점
이혼 재산분할 판결을 받고도 상대방이 분할금을 주지 않으면, 공유로 남은 부동산을 경매에 부쳐 대금에서 회수하는 방법을 생각하게 됩니다. 다만 경매에 들어간다고 매각대금이 그대로 분할금이 되는 것은 아니어서, 시작 전에 몇 가지를 짚어 두어야 합니다.
판결의 형태에 따라 집행 방법이 갈립니다
재산분할 판결이 “얼마를 지급하라”는 금전지급 형태인지, 특정 부동산을 넘겨받는 형태인지부터 확인합니다. 금전지급 주문이라면 그 판결을 집행권원으로 삼아 상대방 소유의 부동산에 강제경매를 신청할 수 있습니다. 반면 부동산이 두 사람의 공유로 남아 있을 뿐 분할 방법이 정해지지 않았다면, 먼저 공유물분할을 청구해 대금분할(경매) 판결을 받는 절차가 앞섭니다. 두 경로는 신청 근거와 준비 서류가 다르므로 섞지 않는 것이 좋습니다.
시작 전에 선순위 권리와 실익을 따집니다
경매를 넣기 전에 등기사항증명서를 떼어 근저당권, 전세권, 가압류, 조세채권 같은 선순위 권리가 얼마나 있는지 확인합니다. 매각대금은 집행비용과 이들 선순위 권리에 먼저 배당되고, 남는 금액이 있어야 신청채권자에게 돌아옵니다. 남을 것이 없다고 판단되면 법원이 무잉여를 이유로 경매를 취소할 수 있으므로, 감정가와 실제 채권액을 비교해 회수 가능성을 미리 가늠해 둡니다.
지분경매냐 전체경매냐에서 판단이 갈립니다
공유 지분만 경매에 부칠지, 부동산 전체를 대상으로 할지에 따라 낙찰 가능성과 회수액이 크게 달라집니다. 지분경매는 매수인이 나머지 공유자와 다시 공유관계에 놓이는 부담 때문에 낮은 값에 낙찰되는 경향이 있습니다. 전체를 현금화하려면 공유물분할을 통한 형식적 경매가 필요한 경우가 많으므로, 어느 쪽이 실익이 큰지 사건마다 비교해 정합니다.
흔한 오해와 주의점
“판결만 있으면 곧바로 내 몫이 통장에 들어온다”고 여기기 쉽지만, 배당은 순위에 따라 이루어지므로 후순위인 분할금은 일부만 회수되거나 배당요구 절차를 별도로 밟아야 할 수 있습니다. 또 판결이 확정되었는지, 집행문을 받았는지도 함께 확인해야 강제경매 신청이 각하되지 않습니다.
상대방 명의로 이미 근저당이 많이 잡혀 있으면 경매가 의미가 없나요?
선순위 채권이 감정가에 육박하면 배당받을 몫이 줄어드는 것은 맞습니다. 다만 시세와 감정가의 차이, 채권최고액과 실제 잔액의 차이가 있으므로, 등기부상 최고액만 보고 단정하기보다 남은 채무가 실제로 얼마인지 확인해 보는 편이 정확합니다.
상대방이 경매를 막으려고 부동산을 처분하면 어떻게 하나요?
집행을 앞두고 재산을 빼돌릴 우려가 있다면 가압류나 처분금지가처분으로 미리 묶어 두는 방법을 검토합니다. 보전처분은 본집행 전에 책임재산을 확보하는 수단이므로, 판결 확정을 기다리는 동안 병행하는 경우가 많습니다.